– Ademi-GO aponta: mercado aquecido, estoque em queda e aumento do custo de obra acentua a tendência de valorização de imóveis.
Os dados do mercado imobiliário de Goiânia no primeiro semestre de 2024 deixam o mercado ainda mais otimista, após o ano de 2023, que alcançou o maior volume de vendas da série histórica, com valor acumulado de 6 bilhões e o posto de terceiro maior mercado do país. Segundo a pesquisa da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), realizada pelo instituto de pesquisa Brain Inteligência Imobiliária, os primeiros seis meses do ano registraram um aumento de 14% no número das unidades vendidas na capital. Se mantida a mesma tendência, 2024 deve registrar um volume de vendas próximo a 6,5 bi, aponta Credson Batista, diretor de pesquisas e estatísticas da Ademi-GO. Os números também são positivos quando o tema é valorização. No primeiro semestre do ano, a cidade registrou um aumento de 12,3% no valor médio dos imóveis residenciais na capital, com um preço de R$ 8.931,00 por metro quadrado. Para a Ademi-GO, o ano deve ser ainda mais rentável que o ano passado, no qual a valorização dos imóveis foi de 18% com relação a 2022.
“Aqueles que apostaram no nosso mercado tiveram uma valorização muito expressiva, superior a outros investimentos como renda fixa mesmo com taxa de juros elevadas, o que deixou os clientes satisfeitos com a sua decisão de compra e investimento. Em 2024, os números indicam que esse retorno será ainda mais positivo podendo superar a marca de 20% no ano”, destaca Credson. Para os edifícios comerciais, o valor médio levantado no mesmo período foi de R$ 13.889,00 por metro quadrado. “Esse segmento teve um volume de lançamentos muito expressivo nos últimos anos. O último lançamento comercializou 100% de suas unidades com preços na ordem de 20 mil reais por metro quadrado. Essa média dos edifícios comerciais, com certeza, deverá continuar a crescer nos próximos meses” aponta Fernando Razuk, presidente do conselho da Ademi-GO.
Quando o assunto é valorização, quatro setores se destacam na capital. O preço médio praticado nos quatro principais bairros da cidade, Bueno, Marista, Oeste e Jardim Goiás já superou o valor de R$ 10.850 reais por metro quadrado. O grande destaque é o Marista, bairro mais valorizado da capital com um preço médio próximo a 12 mil reais. “O Marista é o setor mais demandado da cidade devido sua localização estratégica no coração de Goiânia, cercado pelos demais bairros mais procurados pelos clientes. Além disso, contam com uma rede de serviços e conveniências muito bem estruturada abrigando os principais restaurantes da cidade, por exemplo. Assim é natural esse preço médio acima dos demais setores” destaca Razuk.
A capital goiana ainda registrou uma redução de 1.320 unidades em estoque, com relação ao fechamento do ano passado, chegando à marca de 10.301 unidades. Quando comparado ao estoque da cidade em julho do ano passado a redução foi 14,5%, saindo de 12.049 unidades para 10.301. Isso aconteceu devido à redução no volume de unidades lançadas de 16% com relação ao primeiro semestre do ano anterior que, somado ao incremento de vendas, resultou em uma queda de estoque. Apesar da diminuição do número de unidades lançadas o VGV, ou seja, o valor geral de venda dos novos lançamentos, registrado foi 2% maior com relação ao mesmo período estudado no último ano. “Essas informações reforçam a tendência de valorização dos imóveis impulsionada principalmente pelo aumento no custo e a demanda crescente”, comenta Felipe Melazzo, presidente da Ademi-GO.
De acordo com Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, empresa responsável pela pesquisa, a análise da curva de lançamento e vendas permite entender a tendência de crescimento e a força do mercado imobiliário da capital. “Quando nos atemos aos novos lançamentos, vemos a qualidade crescer, assim como o mercado econômico também aumentar sua participação no último ano, atendendo a todos os públicos e rendas. Na pesquisa desse semestre, porém, fica claro que temos um cenário no qual as vendas superam os lançamentos, diminuindo assim a oferta final (estoque) do mercado primário da cidade e aumentando a valorização”, explica.
Mão de obra: aumento de preços e oportunidade de crescimento pessoal
Com o mercado aquecido e os canteiros de obras se multiplicando pela capital, a mão de obra especializada tem se tornado cada vez mais requisitada. Isso mostra que o setor imobiliário contribui para a economia local, não só movimentando o sistema econômico por meio de suas vendas, mas principalmente gerando empregos, diretos e indiretos, e renda para a população em geral. Porém, esse cenário pujante do segmento tem apresentado desafios. A alta demanda por mão de obra acarreta a falta de profissionais e o aumento do custo. Esse panorama, somado ao aumento do dólar e consequentemente o incremento do custo das comodities empregadas nas edificações, como aço e cobre, torna o custo de construção ainda maior. Para Fernando Razuk, a valorização dos imóveis em Goiânia é inevitável, pois a pressão dos custos só cresce desde 2020 e seguirá em alta com o mercado aquecido.
Para quem busca uma nova carreira, porém, essa conjuntura faz da construção civil um destino de sucesso e promissor, ofertando muitas vagas e oportunidades de crescimento profissional. A Ademi-GO tem cumprido seu papel social e ofertado oportunidades para a capacitação de novos trabalhadores por meio da parceria realizada com a FIEG. Segundo o presidente da Ademi-GO, Felipe Melazzo, serão ofertadas 500 vagas gratuitas para a capacitação de profissionais nos canteiros de obras de suas associadas. “Estamos criando bases para que o mercado goiano continue a crescer de forma consistente ao mesmo tempo que trazemos oportunidades para quem deseja ter um trabalho digno e se capacitar”, comemora.
Programa MCMV
Com as recentes alterações no Minha Casa Minha Vida, o número de lançamentos dentro do programa cresceu 154% no segundo trimestre de 2024, quando comparado com o primeiro trimestre do ano. Esse crescimento é reflexo dos ajustes recentes do teto de valores do MCMV, como destaca Melazzo. Importante ressaltar ainda que o volume de vendas também foi superior ao dobro do período anterior, fazendo com que o estoque do programa permanecesse próximo a apenas 10% do volume total de unidades ofertadas na cidade. Para Credson Batista, isso demonstra a latência de uma demanda reprimida por habitações de interesse social na capital. “Os dados nacionais mostram que em outras regiões, como São Paulo, as vendas dentro do programa se aproximam de 50% do volume do mercado. As informações comprovam que ainda temos muito para crescer nesse segmento e para isso é fundamental a existência de incentivos e programas públicos que viabilizem a atuação dos empreendedores”, complementa.
Reforma tributária e o aumento no valor dos imóveis
Para os consumidores atentos e aqueles que estão indecisos sobre o melhor momento de compra, é importante destacar ainda a reforma tributária, que se encontra em votação no Senado e que poderá resultar em um aumento na carga tributária do setor imobiliário. Esse incremento de tributos refletirá diretamente no aumento de preços dos imóveis. “Devido o mercado goiano ser altamente competitivo e exigente, as margens de lucro das incorporadoras são pequenas. Com a pandemia, os lucros ficaram ainda menores, pois não foi possível repassar toda a alta de custos para os clientes. Assim, o incremento de tributos propostos deverá refletir diretamente no bolso dos clientes” comenta Fernando Razuk. Segundo estudo divulgado pela Câmara Brasileira da Industria da Construção, CBIC, a carga tributária efetiva dos imóveis deverá ser incrementada em até 51,7%. Esse aumento nos custos a ser repassado para o mercado significará um aumento nos valores dos imóveis em todo o Brasil. “Com esse cenário iminente, o momento ideal para tomar a decisão de compra para aqueles que planejam adquirir imóveis é agora, para usufruir da tributação atual e surfar na alta de preços experimentada na cidade”, avalia Credson.
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