Nesta segunda-feira (21), a Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) promoveu uma Rodada de Negócios focada em debater o cenário de funding para o setor imobiliário, abordando aspectos relacionados ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). As discussões giraram em torno dos desafios enfrentados pelo setor e as possíveis soluções para garantir a sustentabilidade do funding em meio ao crescimento exponencial do mercado.
O evento reuniu nomes de peso do mercado, como Renato Correia, presidente da CBIC; Ely Wertheim, vice-presidente da CII; Clausens Duarte, vice-presidente da CHIS; José Urbano Duarte, ex-vice-presidente da CAIXA e consultor; Filipe Pontual, diretor-executivo da ABECIP; e Maria Henriqueta Arantes, ex-secretária executiva de Habitação e integrante do Conselho Curador do FGTS; e Celso Petrucci, economista chefe do Secovi-SP.
Renato Correia, presidente da CBIC, abriu o evento ressaltando a importância do atual momento para o mercado imobiliário brasileiro. Ele destacou que, apesar do setor estar em plena expansão, há um problema significativo de escassez de recursos frente à crescente demanda. “Esse é um momento importante do mercado imobiliário, pois é um mercado que está muito ativo, consumindo recursos, e a gente está buscando alternativas para continuar esse trabalho tão importante que fazemos em conjunto”, afirmou Correia.
Ele ressaltou o crescimento das ferramentas de financiamento ao longo dos anos, mas também alertou para os desafios emergentes, como a insuficiência de recursos na poupança e no FGTS, que são pilares do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). “Temos problemas importantes na caderneta de poupança e no FGTS. Juntos, temos que encontrar soluções, porque habitação é um problema social no Brasil, seja no segmento econômico, médio ou alto padrão. As empresas são as que proporcionam essas soluções para a sociedade”, pontuou Correia.
Ely Wertheim, vice-presidente da CII, reforçou a relevância do tema, afirmando que o debate sobre funding será central nas discussões do setor nos próximos anos. “Esse é um tema que vai nortear as conversas dos próximos anos. Nós vamos ter que buscar e encontrar soluções em conjunto para um tema tão importante, que já está afligindo o mercado imobiliário”, destacou.
Wertheim também destacou que, apesar do crescimento e das novas ferramentas disponíveis, o problema de funding não se resolverá rapidamente. “É um assunto que não se esgota em uma reunião. Vamos construir várias soluções ao longo do tempo. O importante agora é entendermos o tamanho do problema e os caminhos estratégicos para seguir”, disse.
As limitações do SFH e o esgotamento do FGTS
Um dos pontos mais enfáticos da discussão foi levantado por José Urbano Duarte, ex-vice-presidente da CAIXA e atualmente consultor de empresas. Duarte apresentou uma análise detalhada sobre o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), apontando suas limitações para o futuro do mercado imobiliário. “O SFH é um aquário alimentado por recursos direcionados, como FGTS e Poupança, e isso, no passado, criou condições para o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil. No entanto, hoje essas fontes de financiamento estão determinando e limitando o crescimento do setor”, explicou.
Duarte também alertou para o esgotamento do FGTS como solução de longo prazo, enfatizando que a combinação do uso intensivo desse fundo com o SBPE pode criar problemas graves. “O SBPE está sendo ajudado pelo FGTS, e isso não pode acontecer por muito tempo. O FGTS não conseguirá manter o ritmo atual por mais 5 ou 6 anos”, advertiu. Ele ainda destacou que a poupança, que já foi um dos principais pilares do financiamento imobiliário, vem perdendo relevância nos últimos 30 anos. “O problema percebido agora não é novo: a Poupança vem acumulando perda real de participação de mercado, e sua capacidade de atender às demandas do setor imobiliário é limitada”, afirmou.
Duarte também chamou a atenção para a crescente participação do FGTS em financiamentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e alertou que, se medidas não forem tomadas, o estresse no funding para o segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) pode se estender ao HIS. “O FGTS não é, e não pode ser, a galinha dos ovos de ouro. Há limites que precisam ser respeitados para garantir a sustentabilidade do fundo”, concluiu.
Filipe Pontual, diretor-executivo da ABECIP, também se manifestou, ressaltando que o setor já trabalha em soluções emergenciais, mas que a busca por novas fontes de funding, como a Letra Imobiliária Garantida (LIG), é crucial para o futuro. “Estamos há muito tempo trabalhando numa situação emergencial. Precisamos de instrumentos como a LIG, porque a poupança, sozinha, não será suficiente para financiar o crescimento além de 10% do PIB”, afirmou Pontual.
Celso Petrucci, também presente no evento, fez uma reflexão sobre a evolução do setor imobiliário nos últimos anos, destacando o ganho de produtividade e a profissionalização das empresas. Ele reforçou que, apesar das críticas ao sistema, é importante reconhecer o papel que o financiamento habitacional desempenhou na urbanização do Brasil. “Se não fosse o sistema financeiro de urbanização muitas cidades no país não teriam se desenvolvido como hoje”, comentou.
Petrucci também pontuou que a demanda por habitação tende ao infinito, especialmente em um país com grande parcela da população em situação de pobreza. “Nós somos um povo pobre, e discutir habitação social é um dos desafios mais difíceis que enfrentamos. No entanto, o mercado imobiliário tem se mostrado resiliente e inovador. Precisamos continuar focados em soluções para manter esse crescimento”, concluiu.
Clausens Duarte, vice-presidente da Comissão de Habitação de Interesse Social (CHIS), encerrou a rodada de falas com uma provocação sobre a necessidade de inovação no financiamento habitacional. “Estamos num momento em que precisamos, acima de tudo, pensar fora da caixa. A relação entre crédito imobiliário e PIB tem se mantido estável nos últimos anos, mas estamos administrando um problema bom: o crescimento elevado e o limite do funding disponível”, afirmou. Duarte sugeriu que o setor busque novas formas de trazer recursos para combater o déficit habitacional e garantir a continuidade da produção habitacional.
Durante o encontro, Maria Henriqueta Arantes, consultora técnica da CBIC, ex-secretária executiva de Habitação e integrante do Conselho Curador do FGTS, também destacou a importância do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na sustentabilidade do mercado imobiliário, mas alertou para as mudanças que afetaram seu papel anticíclico. “Com essas alterações de expectativa futura, SELIC e etc., nos obrigaria a ter um colchão de recursos para, na eventualidade de um pico de IPCA, a gente dar conta de cobrir esse pico, sem ter que reduzir, em primeira linha, nossa política de subsídio de desconto, que é a primeira a ser afetada”, disse. Ela finalizou afirmando que sem a política de desconto, os programas do FGTS não vão rodar.
O tema tem interface com o projeto “Melhoria da Produtividade, Competitividade e Empregabilidade do Mercado Imobiliário”, da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em parceria com o Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI).
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